Verdivurdering etter oppussing: bruk realistiske tall i låneplanen

Skal du pusse opp egen bolig og søke om mer lån med boligen som sikkerhet? Start med å avklare hvilket verdigrunnlag banken trenger. Hold dette adskilt fra pengene du planlegger å bruke på prosjektet.

Her får du spørsmål til banksamtalen, et statisk budsjetteksempel og scenarioer med ulike antatte boligverdier. Alle prosjektbeløp og boligverdier i eksemplet er fiktive illustrasjoner, ikke tilbud, takster eller prognoser. Beregningene vurderer ikke om du får lån.

Hva banken kan be om som dokumentert boligverdi

For lånevurderinger som omfattes av veiledningens relevante bestemmelser, sier Finanstilsynet at vurderingen av betjeningsevne skal bygge på utfyllende informasjon om inntekt, samlet gjeld og boligverdi når boligen stilles som sikkerhet.

Dette dokumentasjonskravet angir ikke en bestemt taksttype eller hvor gammel vurderingen kan være. Det dokumenterer heller ikke at banken godtar en forventet verdi etter oppussing.

Avklar derfor følgende før du bestiller:

• Godtar banken verdivurderingen du allerede har?
• Trenger den e-takst etter oppussing eller annen dokumentasjon av verdien?
• Hvor aktuell må vurderingen være?
• Skal vurderingen gjelde boligen slik den er nå, eller trenger banken opplysninger om et planlagt ferdig prosjekt?
• Hvem godtar banken som utfører vurderingen, og hva vil bestillingen koste?

Bankens svar, kostnaden og den faktiske verdien er ukjent her. Ikke behandle en antatt ferdigverdi som bankens godkjente sikkerhetsgrunnlag uten å ha avklart det.

Les Finanstilsynets veiledning om lån til forbrukere. Du kan også forberede dokumentasjonen før du søker og lese om å øke boliglånet til oppussing.

Når en oppdatert verdivurdering kan være relevant

Ta spørsmålet om ny takst på bolig etter oppussing med i samtalen om finansieringen. Avklar behovet før du bestiller, fremfor å anta at vurderingen skal tas på et bestemt tidspunkt.

Matrisen er en avklaringsliste, ikke en beskrivelse av alle bankers praksis. Opplys om hvor langt prosjektet har kommet, og be banken svare på behov og tidspunkt for din låneplan. Hvis du får nye opplysninger om omfanget, spør om disse endrer dokumentasjonen banken trenger.

Hvorfor prosjektpris ikke er det samme som verdiøkning

I illustrasjonen beskriver budsjettet kostnaden for det fiktive prosjektet. Boligverdiene er valgt separat. Beregningen gir derfor ikke grunnlag for å legge prosjektprisen til boligverdien eller behandle penger brukt som en beregnet verdiøkning.

Fiktivt prosjektbudsjett

Hver rad omfatter bare illustrasjonsbeløpet; prosjektets faktiske tilbud er ukjent. Andre poster og faktiske avtalevilkår er ikke inkludert. Beløpene er ikke markedspriser eller anslag for ditt prosjekt, og datoene er ikke prisgyldighetsdatoer. Planleggingsposten er ikke en oppgitt pris for takst.

Hvis prosjektet henger sammen med et kjøp, samle avklaringene i gjennomgangen av finansiering av oppussing ved boligkjøp.

Hvor mye mangler å finansiere?

Støtte og finansierte oppstartsgebyrer er uttrykkelig valgt fraværende i eksemplet. De er ikke ukjente opplysninger som er satt til null. Fremtidige renter er ikke inkludert i det beregnede startbehovet.

For ditt prosjekt: innhent egne tilbud og avklar omfanget. Fyll inn egne midler, reserve, eventuell bekreftet tilgjengelig støtte og eventuelle oppstartsgebyrer som skal finansieres. La ukjente beløp stå som uavklarte, og ikke kopier illustrasjonsbeløpene som prisanslag.

Du kan sette opp oppussingsbudsjettet separat fra verdigrunnlaget. Spør også hva egne tilbud inkluderer og utelater, slik at prosjektbeskrivelsen og kostnadsoversikten gjelder det samme arbeidet.

Regn med uendret, lavere og høyere boligverdi

Scenarioene bruker eksisterende privat gjeld på 1 700 000 kr og et nytt oppussingslån på 200 000 kr. Fellesgjeld er uttrykkelig valgt til 0 kr. Samlet gjeld i beregningen er 1 900 000,00 kr.

Boligverdien på 3 000 000 kr er valgt som sammenligningsgrunnlag, ikke som dokumentert førverdi. «Uendret» betyr her lik dette valgte grunnlaget. Lavere og høyere betegner de andre fiktive alternativene, ikke observerte endringer etter oppussing.

Gjeldsbeløpet er det samme i alle scenarioene. Når den valgte boligverdien øker mellom alternativene, blir den beregnede belåningsgraden lavere. Tabellen utleder ingen verdiøkning fra oppussingskostnaden og vurderer verken bankens godkjenning eller en fremtidig salgspris.

Se hva belåningsgraden betyr for finansieringen

Bruk scenarioene til å stille spørsmål, ikke som et lånetilsagn. Be banken avklare hvilket verdigrunnlag og hvilke gjeldsposter den bruker. Innhent vilkårene for den aktuelle finansieringen. Eksemplets gjeldsgrunnlag er ikke presentert som bankens fullstendige beregningsgrunnlag.

For lånevurderinger som omfattes av veiledningens relevante bestemmelser, sier Finanstilsynet at betjeningsevnen skal beregnes ut fra inntekt og alle relevante utgifter, inkludert renter, avdrag og normale livsoppholdsutgifter.

Forbrukerrådet anbefaler at du selv vurderer hva du har råd til, også når banken tilbyr lån. Se Forbrukerrådets sjekkliste før du låner.

Innhent rente, gebyrer og nedbetalingsplan før du vurderer tilbakebetalingen med egne tall. Disse vilkårene er ukjente her. Les videre om å undersøke tilbakebetalingen med egne låneforutsetninger.

Dokumenter arbeidet uten å love en fremtidig salgspris

Forbrukerrådet anbefaler å følge opp håndverkerarbeidet med bilder og video og sørge for at håndverkeren dokumenterer arbeidet som gjøres.

Hvis det blir behov for arbeid utenfor oppdragsbeskrivelsen, anbefaler Forbrukerrådet en særskilt, skriftlig avtale om tilleggsarbeidet, med pris og avklaring av hva som skal gjøres.

Bruk rådene som en praktisk sjekkliste:

• Ta bilder og video underveis.
• Sørg for dokumentasjon fra håndverkeren om det som er gjort.
• Avtal tilleggsarbeid, pris og omfang skriftlig hvis du skal gjøre endringer utenfor oppdragsbeskrivelsen.
• Spør banken og den som skal utføre verdivurderingen hvilke prosjektopplysninger de trenger.
• Hold dokumentasjon av arbeidet og kostnadene adskilt fra verdigrunnlaget i låneplanen.

Disse rådene gir ikke grunnlag for å behandle bilder eller prisavtaler som en verdivurdering eller som bevis for en bestemt pris ved et fremtidig salg. Mottakerens konkrete dokumentkrav må avklares. Se også guiden om dokumentasjon etter oppussing.

Skal boligen selges, hold forventet salgsverdi adskilt fra gjennomgangen av kostnader ved oppussing før salg.

Sjekk disse punktene før du går videre

Et konkret tips til banksamtalen er å ta med spørsmålene som fortsatt er ubesvart, fremfor å fylle inn antatte svar. Skill mellom det du vet om prosjektet, det du har valgt som scenario, og det banken må avklare.

Du kan lese videre om oppussingslån og finansiering.

Vanlige spørsmål

Må jeg ha e-takst etter oppussing?

Avklar taksttype med banken. Dokumentasjonskravet som er omtalt her, angir ikke en bestemt taksttype og dokumenterer ikke at din bank godtar e-takst.

Skal vurderingen tas før eller etter oppussingen?

Spør banken om tidspunkt og om eksisterende vurdering er tilstrekkelig. Guiden fastsetter ikke et universelt tidspunkt.

Kan jeg legge oppussingskostnaden til boligverdien?

Ikke på grunnlag av dette eksemplet. Prosjektkostnad og boligverdi er valgt separat, og beregningen utleder ingen verdiøkning fra prosjektprisen.

Hva betyr uendret verdi i scenarioet?

Det betyr lik det valgte sammenligningsgrunnlaget, ikke lik en dokumentert verdi før arbeidet. Tabellen viser alternative antakelser, ikke målte før- og etterverdier.

Betyr lavere belåningsgrad at jeg får lån?

Scenarioene vurderer ikke lånegodkjenning. Avklar finansieringen med banken og vurder selv hva du har råd til.