Vil du søke om å øke boliglånet for å pusse opp? Bruk denne guiden til å forberede samtalen om sikkerhet, økonomi og nedbetaling. Be om å få avklart både de ekstra pengene til oppussingen og vilkårene for det eksisterende lånet. Regneeksemplene nedenfor viser disse delene hver for seg.
Start gjerne med å beskrive prosjektet og sette opp et oppussingsbudsjett. Ta med planen i banksamtalen, og spør hvilken dokumentasjon banken trenger for å vurdere finansieringen.
Kan du øke boliglånet til oppussing?
Før en kredittavtale inngås, også ved en vesentlig økning av tilgjengelig kreditt, skal banken foreta en grundig kredittvurdering. Banken skal også sørge for en verdivurdering av eventuell sikkerhet som inngår i vurderingen.
Banken kan bare inngå kredittavtale med en forbruker når kredittvurderingen viser at kunden sannsynligvis kan oppfylle forpliktelsene etter de tilbudte vilkårene. Boligverdi eller forventet fremtidig verdi er ikke i seg selv et lånetilsagn.
Finansavtalelovens regel om at kredittevne ikke utelukkende kan begrunnes med sikkerhetens verdi, har et uttrykkelig forbehold for boliglån til renovering eller oppføring av fast eiendom til boligformål. Forbeholdet gir ikke automatisk innvilgelse og er ikke et generelt unntak fra utlånsforskriften.
Se finansavtaleloven for grunnlaget for kredittvurdering og avslagsplikt.
Boligens verdi og belåningsgrad: hva må avklares?
Ved innvilgelse av ordinære nedbetalingslån med pant i bolig skal verdigrunnlaget være forsvarlig. Det kan ikke være høyere enn markedsverdien fastsatt ut fra en forsiktig vurdering. En antatt verdiøkning etter oppussing er ikke et tilsagn om mer lån.
Rammekreditt uten avdragsplikt har en annen hovedgrense for belåningsgrad enn ordinære nedbetalingslån. Også her skal verdigrunnlaget bygge på en forsiktig vurdert markedsverdi. Grensen for ordinære nedbetalingslån kan ikke brukes som grense for rammekreditt.
Spør banken hvilket verdigrunnlag den vil bruke, og om den trenger en ny verdivurdering. Skill mellom verdien på boligen som banken legger til grunn, og din egen forventning om verdien etter oppussingen.
Når eiendommens verdi inngår i finansieringsplanen, avklar grunnlaget med guiden om verdivurdering etter oppussing.
Reglene om verdigrunnlag, gjeld, betjeningsevne og refinansiering finnes i utlånsforskriften.
Hvis denne finansieringsformen vurderes, se avklaringene om lån til oppussing uten sikkerhet før du sammenligner tilbud.
Hvis en kredittramme vurderes, hold spørsmålene om bruk og tilbakebetaling synlige med gjennomgangen av rammelån til oppussing.
Før du vurderer et konkret lånetilbud, les hovedguiden «oppussing lån» med prosjektets udekkede behov som utgangspunkt.
Ta med fellesgjeld og andre lån med pant i boligen
Alle lån med pant i boligen skal tas med ved vurderingen av belåningsgrad, inkludert fellesgjeld i borettslag og boligsameier. Ikke legg til fellesgjeld på nytt dersom den allerede inngår i gjeldsbeløpet du bruker. Verdi- og gjeldsgrunnlaget må passe sammen.
Be banken forklare hvilke gjeldsposter som inngår. Hold spørsmålet om gjeld med pant i boligen adskilt fra spørsmålet om samlet gjeld.
Hva vurderer banken når du vil låne til oppussing?
Regelen om gjeldsgrad gjelder kundens samlede gjeld, ikke bare økningen til oppussing. Gjelden vurderes opp mot årsinntekt etter forskriftens inntektsdefinisjon. Dokumenterbar skattefri inntekt som er stabil over tid, kan medregnes.
Vurderingen av betjeningsevne skal bygge på inntekt og alle relevante utgifter, blant annet renter, avdrag og normale utgifter til livsopphold. Banken skal også vurdere om kunden har tilstrekkelige midler ved økte renter på samlet gjeld. Vurderingsrenten er ikke en tilbudt lånerente.
For rammekreditter legges full utnyttelse av samlede rammer til grunn. Ved fastrentelån beregnes renteøkningen på beløpet som er utestående ved utløpet av fastrenteperioden. Forventede inntekter og utgifter på dette tidspunktet kan brukes i vurderingen.
Spør konkret: «Hvilke inntekter, utgifter og forpliktelser legger dere til grunn når dere vurderer muligheten til å øke lånet?»
Refinansiering gir ikke automatisk rom for mer gjeld til oppussing
Særregelen for refinansiering av boliglån kan åpne for å erstatte et eksisterende lån selv om enkelte ordinære krav ikke er oppfylt. Vilkårene må ses samlet: Det nye lånet skal ikke overstige eksisterende lånestørrelse på refinansieringstidspunktet. Det skal ha pant i samme bolig, eller ikke ha høyere belåningsgrad enn det eksisterende lånet på dette tidspunktet. Løpetiden skal ikke være lengre enn gjenværende løpetid, og avdragskravene skal være de samme eller strengere. Særregelen er derfor ikke et automatisk unntak for økt oppussingsgjeld.
Banken har en begrenset adgang til å fravike enkelte boliglånskrav. Denne fleksibiliteten er begrenset på finansforetaksnivå per kvartal, med egne rammer for bolig i Oslo. Banken skal fastsette rammer og retningslinjer for bruken. Lån refinansiert etter særregelen holdes utenfor beregningsgrunnlaget. Fleksibiliteten er ikke en individuell rett til lån eller unntak.
Kortere eller lengre nedbetaling av oppussingsdelen?
Be banken vise en egen nedbetalingsplan for midlene som skal finansiere oppussing. Se på både månedsbeløpet og samlet tilbakebetaling før du velger løpetid.
Forutsetninger: Eksemplene er hypotetiske boliglånsscenarioer med pant. Hvert scenario bruker en fast, fritt valgt nominell rente gjennom hele løpetiden og like månedlige perioder. Etableringsgebyret betales separat i modellen. Gebyrene er oppgitt i hvert scenario, og beløpene vises avrundet til øre. Dette er ikke bankpriser, tilbud, beregninger av effektiv rente eller representative reklameeksempler.
Oppussingsdelen med kortere nedbetaling
- Lånebeløp: 250 000,00 kr
- Nominell årlig rente: 5,00 prosent
- Nedbetalingstid: 60 måneder
- Etableringsgebyr: 0,00 kr
- Månedlig gebyr: 0,00 kr
- Månedsbeløp: 4 717,81 kr
- Samlede renter: 33 068,50 kr
- Samlede gebyrer: 0,00 kr
- Samlet tilbakebetaling: 283 068,50 kr
Oppussingsdelen med lengre nedbetaling
- Lånebeløp: 250 000,00 kr
- Nominell årlig rente: 5,00 prosent
- Nedbetalingstid: 240 måneder
- Etableringsgebyr: 0,00 kr
- Månedlig gebyr: 0,00 kr
- Månedsbeløp: 1 649,89 kr
- Samlede renter: 145 973,44 kr
- Samlede gebyrer: 0,00 kr
- Samlet tilbakebetaling: 395 973,44 kr
Vurder hver plan opp mot ditt eget husholdningsbudsjett. Hold de fremtidige rentekostnadene adskilt fra det opprinnelige lånebeløpet når du planlegger finansieringen.
Forskriftens minstekrav til avdrag er ikke en anbefalt nedbetalingstid for oppussingen eller et konkret produktvilkår. Avklar hvilke avdragskrav som gjelder for lånet ditt.
Se også på renten for hele boliglånet
Spør banken om vilkårene for det eksisterende boliglånet blir stående, eller om nye vilkår også skal gjelde denne delen. Scenarioene nedenfor illustrerer et hypotetisk tilfelle med endret rente på eksisterende gjeld. De dokumenterer ikke en banks praksis og er ikke slått sammen med oppussingsdelen. De samme modellforutsetningene som ovenfor gjelder.
Eksisterende boliglån – referansescenario
- Lånebeløp: 2 000 000,00 kr
- Nominell årlig rente: 5,00 prosent
- Nedbetalingstid: 240 måneder
- Etableringsgebyr: 0,00 kr
- Månedlig gebyr: 0,00 kr
- Månedsbeløp: 13 199,11 kr
- Samlede renter: 1 167 787,55 kr
- Samlede gebyrer: 0,00 kr
- Samlet tilbakebetaling: 3 167 787,55 kr
Eksisterende boliglån – hypotetisk ny rente
- Lånebeløp: 2 000 000,00 kr
- Nominell årlig rente: 5,20 prosent
- Nedbetalingstid: 240 måneder
- Etableringsgebyr: 0,00 kr
- Månedlig gebyr: 0,00 kr
- Månedsbeløp: 13 421,08 kr
- Samlede renter: 1 221 059,45 kr
- Samlede gebyrer: 0,00 kr
- Samlet tilbakebetaling: 3 221 059,45 kr
Be om de faktiske vilkårene og nedbetalingsplanene for både eksisterende gjeld og nye oppussingsmidler før du tar stilling til finansieringen.
Få oversikt før banksamtalen: hvilke opplysninger bør du avklare?
Banken skal dokumentere at innvilgelsen bygger på en forsvarlig kredittvurdering med utfyllende informasjon om inntekt, samlet gjeld og boligverdi når boligen stilles som sikkerhet.
Kredittvurderingen skal også bygge på tilstrekkelige og relevante opplysninger om eiendeler, utgifter og andre økonomiske forpliktelser, i tillegg til inntekt. Banken skal om nødvendig hente opplysninger fra kunden, gjeldsinformasjonsforetak eller andre relevante kilder.
Spør hvilke dokumenter banken trenger i din sak. Forbered gjerne disse spørsmålene:
- Hvordan skal inntekt og samlet gjeld dokumenteres?
- Hvilket grunnlag trenger dere for boligverdien?
- Hvilke eiendeler, utgifter og forpliktelser må avklares?
- Trenger dere dokumentasjon av oppussingsplanen og prosjektbudsjettet?
- Hvilke vilkår foreslås for oppussingsdelen og det eksisterende lånet?
Til eget husholdningsbudsjett anbefaler NAV å finne frem fakturaer, kvitteringer og kontoutskrifter for å se hva du faktisk bruker penger på. Dette er et budsjettråd, ikke bankens obligatoriske dokumentliste. Se NAVs råd om husholdningsbudsjett.
Før bankmøtet kan du bruke sjekklisten for dokumentasjon til oppussingslån til å avklare hva du bør ha tilgjengelig.
Du kan også bruke guiden om forberedelser før du søker.
Hva gjør du når sikkerheten er uavklart?
Be banken avklare verdi- og gjeldsgrunnlaget, kredittvurderingen og de faktiske vilkårene. Ikke regn et positivt eget regneeksempel som et lånetilsagn. Bankens begrensede fleksibilitet gir deg heller ikke rett til et unntak.
Ta med oppussingsplanen, og be om å få avklart hva som fortsatt mangler før finansieringen kan regnes som på plass. Ønsker du å vurdere selve finansieringsvalget videre, se valg av finansiering til oppussing.
Kilder
Disse kildene ble hentet 5. oktober 2026.