Finansieringsvalg ved oppussing: egne penger og spørsmål til banken

Begynn med å avklare hva du ønsker å pusse opp, hvor mye du vil betale med egne penger, og hva du trenger å spørre banken om. Skal du låne penger til oppussingen, bruk oversikten til å forberede spørsmål om sikkerhet, kredittvurdering, nedbetaling og kostnader. Dette er planleggingshjelp, ikke en personlig anbefaling av lån.

Start med budsjettet for oppussing og egne penger

Lag et eget prosjektbudsjett og et separat husholdningsbudsjett. For prosjektet anbefaler Forbrukerrådet å beskrive arbeidet presist, angi ønskede kvaliteter og tidsramme og avklare om du ønsker fast pris eller prisoverslag. Se Forbrukerrådets sjekkliste for håndverkerarbeid.

For husholdningsbudsjettet anbefaler NAV å finne frem fakturaer, kvitteringer og kontoutskrifter for å se hva du faktisk bruker penger på. Dette er budsjettveiledning, ikke en obligatorisk dokumentliste fra banken. Se NAVs råd om budsjett.

Du kan også lage et oppussingsbudsjett før du tar stilling til finansiering.

Budsjetteksempel: udekket behov

Prosjektkostnad: 300 000 kr. Valgt reserve: 0 kr. Egne penger: 50 000 kr. Bekreftet tilgjengelig støtte: 0 kr. Gebyrer ved oppstart: 0 kr. Beregnet finansieringsgap: 250 000 kr.

Budsjetteksempel: dekket med egne penger

Prosjektkostnad: 300 000 kr. Valgt reserve: 0 kr. Egne penger: 300 000 kr. Bekreftet tilgjengelig støtte: 0 kr. Gebyrer ved oppstart: 0 kr. Beregnet finansieringsgap: 0 kr. Egne penger dekker behovet i dette eksemplet.

Vil du vurdere egne penger eller en senere start, sammenlign samme arbeidsomfang i gjennomgangen av å spare eller låne til oppussing.

Budsjetteksempel: en mindre etappe

Prosjektkostnad: 250 000 kr. Valgt reserve: 30 000 kr. Egne penger: 50 000 kr. Bekreftet tilgjengelig støtte: 0 kr. Gebyrer ved oppstart: 0 kr. Beregnet finansieringsgap: 230 000 kr.

Dette er separate, fritt valgte budsjetteksempler, ikke markedspriser eller anbefalte reservenivåer. Etappeeksemplet viser et valgt budsjett, ikke hva en virkelig etappe vil koste. Finansieringsgapene inkluderer ikke fremtidige renter og er ikke godkjente lånebeløp.

Hvis prosjektet henger sammen med et kjøp, samle avklaringene i gjennomgangen av finansiering av oppussing ved boligkjøp.

Når boligen har fellesgjeld, ta med spørsmålene fra gjennomgangen av fellesgjeld og oppussingsfinansiering i den samlede finansieringsoversikten.

Kan du øke boliglånet for å finansiere oppussingen?

For lån som omfattes av utlånsforskriften, skilles det mellom lån med pant i bolig og usikrede lån til forbrukere. Forskriften har unntak fra virkeområdet og gjelder ikke enhver kredittavtale.

Ved innvilgelse av nedbetalingslån med pant i bolig skal verdigrunnlaget være forsvarlig og ikke høyere enn markedsverdien fastsatt ut fra en forsiktig vurdering. Spør banken hvilken verdivurdering og dokumentasjon den bruker.

Alle lån med pant i boligen skal inngå i beregningen av belåningsgraden, også fellesgjeld i borettslag og boligsameier. Be banken avklare hvordan gjeldspostene inngår, slik at fellesgjeld ikke telles dobbelt.

Betryggende tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti kan supplere boligverdien etter forskriftens vilkår. Tilleggspantet må være innenfor forskriftens belåningsgrenser. Banken har også begrenset fleksibilitet til å fravike enkelte krav, men dette er ikke en rett til unntak for kunden.

For avtaler som omfattes av kredittvurderingsreglene, skal kredittyteren gjøre en grundig vurdering av kredittevnen før avtalen inngås, også ved en vesentlig økning av tilgjengelig kredittbeløp. Eventuell sikkerhet som inngår i vurderingen, skal verdivurderes. Grunnlaget skal være tilstrekkelige og relevante opplysninger om inntekt, eiendeler, utgifter og andre økonomiske forpliktelser.

Kredittyteren kan inngå avtale med en forbruker bare når kredittvurderingen tilsier at kunden sannsynligvis kan oppfylle forpliktelsene etter de tilbudte vilkårene. Loven har en særregel for boliglån til renovering eller oppføring av fast eiendom til boligformål i bestemmelsen om å begrunne kredittevne utelukkende med nåværende eller fremtidig sikkerhetsverdi. Særregelen gir ingen garanti om lån. Verken sikkerhet eller et beregnet finansieringsbehov er et lånetilsagn.

Hvis boligverdien brukes i finansieringsplanen, avklar spørsmålene om å øke boliglånet til oppussing med banken.

Rammelån med pant i bolig har en annen hovedgrense

Rammekreditt med pant i bolig uten avdragsplikt har ved innvilgelse en lavere hovedgrense enn ordinære nedbetalingslån med pant i bolig. Verdien bygger på samme forsvarlige verdigrunnlag. Reglene om tilleggssikkerhet og begrenset fleksibilitet kan være relevante, men fleksibiliteten gir ikke kunden rett til unntak.

Forskriften fastsetter ulike hovedgrenser; dette gir ikke i seg selv en forklaring på hvorfor grensene er valgt. Spør banken hvilke krav som gjelder for den konkrete avtalen, uten å bruke et nedbetalingslåneksempel som rammelåneksempel.

Hvis en kredittramme vurderes, hold spørsmålene om bruk og tilbakebetaling synlige med gjennomgangen av rammelån til oppussing.

Lån uten sikkerhet: vurder nedbetalingen

For forbrukslån som omfattes av utlånsforskriften, er hovedregelen månedlig nedbetaling med et fastsatt minstekrav. Dette er et krav til nedbetalingen, ikke en ubetinget maksimal avtalt løpetid. For usikrede rammekreditter beregnes minimumsbeløpet hver måned ut fra benyttet kreditt etter forskriftens serielånsregel.

Hvis denne finansieringsformen vurderes, se avklaringene om lån til oppussing uten sikkerhet før du sammenligner tilbud.

Avdragsutsettelse kan gis ved omstendigheter som oppstår i løpetiden og midlertidig forverrer betalingsevnen. Banken har begrenset fleksibilitet, men kunden har ikke rett til unntak. Refinansiering har en egen særregel, omtalt nedenfor.

Be banken forklare nedbetalingsplanen og hvordan de konkrete vilkårene inngår i kredittvurderingen. Ikke velg ut fra månedsbeløpet alene; be også om de samlede kostnadene og samlet tilbakebetaling.

Søke støtte til energirådgivning? Avklar før du setter i gang

I Enovas prosess for støtte til energirådgivning må søknaden sendes før arbeidet med tiltaket starter. Arbeidet kan starte når søknaden er godkjent. Øvrige vilkår for ordningen må også være oppfylt.

Når tiltaket har fått tilsagn, jobben er ferdig og fakturaen oppfyller kravene, kan du søke om utbetaling innen fristen etter tilsagnet. Tiltaket må være ferdig innen fristen, og utbetaling forutsetter godkjent sluttrapport. Denne beskrivelsen gjelder energirådgivning, ikke alle Enova-ordninger, og lover verken støttebeløp eller en bestemt utbetalingsdato.

Vil du undersøke støtte til et konkret tiltak, avklar vilkårene med guiden om Enova-støtte til oppussing før pengene regnes inn.

Budsjetteksempel: støtte er ikke tilgjengelig nå

Prosjektkostnad: 300 000 kr. Valgt reserve: 30 000 kr. Egne penger: 50 000 kr. Bekreftet tilgjengelig støtte: 0 kr. Gebyrer ved oppstart: 0 kr. Beregnet finansieringsgap: 280 000 kr.

Hvis du vil undersøke denne ordningen, avklar prosjektkravene med guiden om Husbanken-lån til oppgradering.

Dette er et fritt valgt scenario, ikke en markedspris eller et støttetilsagn. Reserven er ikke en anbefaling. Manglende tilgjengelig støtte er en valgt forutsetning, ikke et avslag. Fremtidige renter er ikke inkludert. Eksemplet trekker ikke fra støtte som eventuelt kan bli utbetalt senere.

Sammenlign kostnader ved samme beløp og nedbetalingstid

Be om alternativer med samme lånebeløp og nedbetalingstid, og undersøk hvilke kostnader som er med i hvert tilbud. Etter finansavtaleloven omfatter kredittkostnader alle kostnader kunden skal betale i forbindelse med kreditten, blant annet renter, provisjon, gebyrer, avgifter og andre utgifter.

Effektiv rente uttrykker kredittkostnadene i prosent per år av kredittbeløpet, beregnet etter en matematisk formel og forskriftsfastsatte forutsetninger. Den er ikke nominell rente pluss en enkel gebyrprosent.

Annuitetseksempel A

Hovedstol: 250 000 kr. Fast nominell årlig rente: 5,00 %. Nedbetaling: 60 like månedlige perioder. Etableringsgebyr betalt separat: 0 kr. Månedsgebyr: 0 kr. Månedsbetaling: 4 717,81 kr. Samlede renter: 33 068,50 kr. Samlede gebyrer: 0,00 kr. Samlet tilbakebetaling: 283 068,50 kr.

Annuitetseksempel B

Hovedstol: 250 000 kr. Fast nominell årlig rente: 8,00 %. Nedbetaling: 60 like månedlige perioder. Etableringsgebyr betalt separat: 1 000 kr. Månedsgebyr: 50 kr. Månedsbetaling inkludert månedsgebyr: 5 119,10 kr. Samlede renter: 54 145,91 kr. Samlede gebyrer: 4 000,00 kr. Samlet tilbakebetaling: 308 145,91 kr.

Dette er fritt valgte nominelle annuitetsillustrasjoner, ikke aktuelle bankpriser, lånetilbud, beregninger av effektiv rente eller representative reklameeksempler. Beregningene inkluderer bare de oppgitte rente- og gebyrforutsetningene. Etableringsgebyret betales separat og øker ikke hovedstolen. Resultatene vises avrundet til øre; avrundede månedsbeløp skal ikke summeres på nytt. Fremtidige renter er en tilbakebetalingskostnad, ikke en del av det opprinnelige finansieringsgapet.

Byggelån, kjøpskreditt og refinansiering må avklares særskilt

Byggelån ved omfattende renovering

DNB beskriver sitt byggelån som finansiering av løpende kostnader i byggeperioden, med utbetalinger som følger fremdriften på boligen.

Ved finansiering av et større arbeid i faser kan du avklare spørsmålene om byggelån ved oppussing med banken.

DNB opplyser at byggelån også kan passe ved omfattende renovering av boligen. Avklar om det passer for det konkrete prosjektet; dette er ikke en generell anbefaling for mindre oppussing.

For DNBs byggelån beskrives rente på benyttet kreditt og en egen kvartalsvis provisjon beregnet av hele kredittrammen. Rente på brukt kreditt beskriver dermed ikke hele kostnaden. Opplysningene gjelder DNBs produktbeskrivelse, ikke alle bankers byggelån.

Hvis leverandøren foreslår kjøpskreditt

Hvis en leverandør foreslår kreditt knyttet til kjøpet, spør om avtalen gjelder enkeltkjøpet eller en kredittramme. Forbrukertilsynets veiledning om «kjøp nå, betal senere» skiller mellom disse: kreditt for kjøpsbeløpet er tett knyttet til den konkrete kjøpsprosessen, i motsetning til en rammeavtale.

Forbrukertilsynet understreker at det må være helt tydelig for forbrukeren at det inngås en kredittavtale. Be om den konkrete avtalen, avtalens omfang og samlede kostnader. Dette innebærer ikke at enhver vanlig faktura er en kredittavtale.

Hvis leverandøren tilbyr kreditt, hold produkttilbudet adskilt fra gjennomgangen av delbetaling ved oppussing.

Refinansiering av eksisterende forbrukslån

Særregelen for refinansiering av forbrukslån krever både at det nye lånet ikke overstiger eksisterende lån på refinansieringstidspunktet, og at summen av renter, gebyrer og andre kostnader ikke øker sammenlignet med nedbetaling av eksisterende gjeld. Det er ikke nok at renten eller månedsbeløpet er lavere. Særregelen gir ikke adgang til nye oppussingspenger og gir ikke kunden krav på refinansiering.

Spørsmål til banken før du velger finansiering av oppussing

Bruk tabellen som en nøytral sjekkliste. Planleggingsgrunnlaget er ditt eget; spør banken hvilke dokumenter den trenger i din sak.

Få avklart finansieringsbehovet, de konkrete vilkårene og betalingstidspunktene før du velger løsning.

Før du vurderer et konkret lånetilbud, kan du lese hovedguiden «oppussing lån» og holde prosjektets udekkede behov atskilt fra samlet lånekostnad.