Byggelån til oppussing: utbetaling, renter og overgang til boliglån

Skal du totalrenovere boligen, bør du avklare hvor mye som må finansieres, når regningene skal betales, og hva som skal skje med lånet etter ferdigstillelse. Begynn med prosjektbudsjettet og betalingsplanen, og be deretter banken vurdere finansieringen av ditt prosjekt.

Her får du spørsmål til banksamtalen og tre selvvalgte, fiktive regneeksempler. De viser et finansieringsgap, betalinger under arbeidet og en separat nedbetalingsplan. Eksemplene er ikke prosjektpriser, banktilbud eller støttetilsagn. Prosjektprisen, renten, din økonomi og eventuell støtte er fortsatt ukjent.

Når prosjektet trenger finansiering etter fremdrift

SpareBank 1 omtaler byggelån som aktuelt ved totalrenovering og beskriver det som et midlertidig lån som utbetales etter hvert som arbeidet skrider frem. Dette er SpareBank 1s produktbeskrivelse, ikke en felles vilkårsliste for alle banker.

SpareBank 1 begrunner anbefalingen med behovet for å betale regninger løpende når kunden selv er byggherre gjennom hele prosessen og betaler fagfolk direkte. Det er en leverandøranbefaling, ikke et krav om at du må velge byggelån når du skal pusse opp.

Ta utgangspunkt i dine avtaler når du spør banken: Kan finansieringen dekke betalingene på de tidspunktene de forfaller? Hvordan skal egne midler brukes underveis? Be om en forklaring som gjelder din totalrenovering, fremfor å legge leverandørens generelle produktbeskrivelse til grunn som et personlig tilbud.

Et fiktivt finansieringsgap

Dette er et selvvalgt, fiktivt scenario. Støtte og finansierte gebyrer ved oppstart er valgt til null; det betyr ikke at disse postene er null i ditt prosjekt.

Finansieringsgapet inkluderer ikke fremtidige renter. Resultatet er et utgangspunkt for planlegging, ikke en anbefalt låneramme eller et lånetilsagn. Egne midler i eksemplet dokumenterer heller ikke et minstekrav til egenkapital.

Etter at budsjettet er satt opp, kan du gå gjennom budsjett og finansiering av oppussingen uten å behandle hele prosjektprisen som et lånebehov.

Start med å sette opp oppussingsbudsjettet. Bruk egne tilbud, en uttrykkelig valgt reserve og penger du faktisk kan stille til rådighet. La ukjente kostnadsposter stå som uavklarte, og innhent beløpene før du behandler budsjettet som et ferdig grunnlag for banksamtalen.

Hva banken vil se av planer og tilbud

SpareBank 1 oppgir følgende dokumentasjon for søknad om byggelån:

• oversikt over alle kostnader
• tegninger, målebrev og situasjonskart
• finansieringsplan
• utkast til kontrakt med byggefirmaet

Dette er leverandørens dokumentasjonsliste. Spør egen bank hvilke dokumenter den trenger for din totalrenovering, hvilke som er relevante for prosjektet, og om det er andre opplysninger du må levere. Listen gir ikke i seg selv svar på om du får lån.

Forbrukerrådet anbefaler en god og presis oppdragsbeskrivelse og opplyser at den gjør det enklere å sammenligne tilbudene du innhenter. Be derfor håndverkerne prise det samme beskrevne arbeidet. Avklar hva tilbudene omfatter før du fører dem inn i budsjettet, slik at du ikke sammenligner priser for forskjellige oppdrag.

Finanstilsynets veiledning sier at vurderingen av betjeningsevne skal bygge på utfyllende informasjon om inntekt, samlet gjeld og boligverdi dersom boligen stilles som sikkerhet. Det må innhentes informasjon om gjeldsposter og rente- og avdragsvilkår, med unntak for gjeldsposter som er uvesentlige for den samlede vurderingen av betjeningsevnen. Informasjon som ikke kan hentes i registre, må innhentes fra kunden.

Dine inntekter, gjeldsforhold og prosjektavtaler er ikke kjent i denne guiden. Be banken forklare hvordan du skal dokumentere dem. Hold prosjektets kostnadsoversikt og opplysningene om din private økonomi tydelig adskilt i materialet du tar med.

Skill låneramme, brukt beløp og gebyrer

I SpareBank 1s produktbeskrivelse betaler kunden renter bare av beløpet som er brukt. Utsagnet gjelder renter og dokumenterer ikke at byggelånet er uten gebyrer. Kildegrunnlaget her oppgir heller ikke konkrete byggelånsrenter eller gebyrsatser.

Be banken oppgi følgende hver for seg i tilbudet:

• avtalt låneramme og hva den skal dekke
• faktisk brukt beløp og grunnlaget for renteberegningen
• nominell rente og hvordan rentene belastes
• gebyrer ved oppstart og underveis
• effektiv rente og et kostnadsoverslag for det aktuelle tilbudet

Forbrukerrådet forklarer at effektiv rente inkluderer gebyrer, som etableringsgebyr og termingebyr, i kostnadsoverslaget. Bruk derfor ikke bare nominell rente når du vurderer tilbudene. Se Forbrukerrådets sjekkliste før du låner.

Be også banken skille mellom beløp du må finansiere ved oppstart, og kostnader som påløper senere. Kontantstrømmodellen nedenfor bruker en valgt nominell rente, men har verken bankgebyrer eller kredittgrense. Den beregner ikke effektiv rente eller samlet kostnad for et banktilbud.

Planlegg hver betaling mot fremdriften

Forbrukerrådet anbefaler å vurdere avtalt etappevis betaling til håndverkeren, for eksempel i tråd med fremdriftsplanen. Dette er et råd om betalingsavtalen med håndverkeren, ikke en beskrivelse av bankens utbetalingsrutiner.

For et større prosjekt med flere arbeider kan du samle spørsmålene i et fasebudsjett for totalrenovering.

Lag en betalingsplan med håndverkeren. Før opp avtalte beløp og betalingstidspunkter, og avklar deretter med banken hvilke fakturaer eller annen dokumentasjon den trenger. Spør også hvor lang behandlingstid du må ta høyde for. Ikke legg inn en bestemt bankrutine i planen før den er avklart for ditt prosjekt.

Fiktiv kontantstrøm med ulike støtteutbetalinger

Dette er et annet selvvalgt, fiktivt scenario enn finansieringsgapet ovenfor. Modellen går over 6 måneder, starter med 75 000 kr i egne midler og bruker 6 prosent nominell årlig rente. Den kapitaliserer hypotetisk månedsrente på gjelden etter månedens betalinger og støtte.

Modellen inkluderer ikke bankgebyrer, kredittgrense, daglig renteberegning, skatt, støtterettighet eller tilbudsvilkår. Støttebeløp og utbetalingsmåneder er valgte forutsetninger, ikke tilsagn eller penger som er tilgjengelige nå. Modellen beskriver ikke bankens faktiske rentemetode.

Før arbeid og finansiering kobles sammen, avklar tidspunkt for utbetaling av oppussingslån mot de faktiske betalingsdatoene.

Først vises scenarioet «Valgt støttebeløp utbetalt etter arbeid». Egne midler i tabellen er det som står igjen ved månedens slutt. Modellgjelden inkluderer modellens kapitaliserte renter. Alle beløp er i kroner.

De samme valgte betalingene og egne midlene brukes i alle støttescenarioene. Tabellen sammenligner resultatene ved de valgte månedssluttene, ikke høyeste gjeld på en bestemt dag. Alle beløp er i kroner.

I denne modellen gir forsinket støtte høyere maksimal månedssluttgjeld og høyere samlet modellrente enn støtte i den tidligere valgte måneden. Scenarioet uten støtte gir høyest sluttgjeld og samlet modellrente av disse scenarioene. Resultatene viser bare virkningen innenfor de valgte modellforutsetningene, ikke hvilken låneramme banken vil innvilge.

For din egen plan må støttebeløp, vilkår og tidspunkt avklares. Før dem ikke inn som bekreftet tilgjengelige penger mens de fortsatt er ukjente. Ta også med en plan uten støtte når du spør banken hvordan betalingene kan håndteres dersom støtten ikke blir tilgjengelig som planlagt.

Avklar verdi og finansiering etter ferdigstillelse

SpareBank 1 beskriver at byggelånet gjøres om til et boliglån når boligen er ferdig. Beskrivelsen dokumenterer ikke en ubetinget rett til overgang, bestemte sluttvilkår eller krav til en bestemt takstmetode ved ferdigstillelse.

Avklar følgende med banken før du velger finansiering:

• Hva regnes som ferdigstillelse i min avtale, og hvilken dokumentasjon trenger dere?
• Hvilket verdigrunnlag skal brukes når boligen stilles som sikkerhet?
• Trenger dere en ny verdivurdering, og hvordan skal den eventuelt innhentes?
• Hvilket sluttbeløp skal overføres til den videre finansieringen?
• Hvilken rente, hvilke gebyrer og hvilken nedbetalingsplan vil gjelde?

Finanstilsynets veiledning om dokumentasjon beskriver dokumentasjonsgrunnlaget for betjeningsevne, med verdien på boligen dersom boligen stilles som sikkerhet. Den fastsetter ikke en bestemt metode for takst etter totalrenovering.

Et separat fiktivt nedbetalingseksempel

Dette er et selvvalgt, fiktivt annuitetseksempel. Det er selvstendig og bruker ikke sluttgjelden fra kontantstrømmodellen som hovedstol. Det er ikke et banktilbud eller en beregning av effektiv rente.

Modellen forutsetter fast nominell rente og like månedsperioder. Etableringsgebyret betales separat og øker ikke hovedstolen. Resultatene vises avrundet til øre.

Bruk bankens eget tilbud og nedbetalingsplan når du vurderer din økonomi. Eksemplet gir ikke svar på hvilken rente du får, om boligen øker i verdi, eller om banken godtar den videre finansieringen.

Sammenlign med økt boliglån der det er aktuelt

Forbrukerrådet anbefaler å undersøke vilkår hos flere långivere før du tar opp lån. Be om tilbud som tar utgangspunkt i ditt prosjekt, betalingstidspunktene og den ønskede nedbetalingen.

Spør samtidig om det er mulig å øke boliglånet til oppussing. Be banken forklare hvordan et eventuelt alternativ skal dekke betalingene under arbeidet, og hvilke kostnader og vilkår som gjelder frem til og etter ferdigstillelse.

Sammenlign tilbudenes renteopplysninger, gebyrinkluderte kostnadsoverslag og nedbetalingsplaner. Be om avklaring dersom tilbudene bygger på forskjellige beløp, betalingstidspunkter eller løpetider, fremfor å behandle dem som direkte sammenlignbare.

Ikke bruk de fiktive modellene som en rangering av finansieringsalternativene. De viser verken at ett alternativ er billigst, eller at det er tilgjengelig for deg. Når budsjett, betalingstidspunkter og egne tilbud er avklart, kan du vurdere finansieringsvalgene på et mer konkret grunnlag.